C'est avec surprise que j'ai lu la section immobilière du magazine de bord de Wizz Air expliquer l'attraction immobilière qu'exerce Bourgas, quatrième plus grande ville de Bulgarie. "Faire partie intégrante de la renaissance de l'immobilier en Bulgarie", clame une publicité pour Allure Estates. "Nous construisons vos rêves : de luxueuses propriétés sur la côte est de la mer Noire", déclare une autre annonce, pour Fortnoks, qui offre "des échéances de paiement exclusives... jusqu'à 10 ans de paiement différé". Une autre société, Interlink International Property Group, vante "des villas de luxe à Sunny Beach, avec des panoramas exceptionnels, deux ou trois chambres, des piscines privées, le tout à partir de 108 000 €".
Les Européens de l'ouest semblent ne jamais se lasser de ce qu'offre la côte Bulgare de la mer Noire : soleil, sable fin et immobilier bon marché. Mon vol My Wizz Air était au moins à moitié plein de propriétaires britanniques et autres venus s'enquérir de l'offre immobilière locale. Avec la promesse de rendements 5 à 20% supérieurs, nombreux sont ceux qui visitent Bourgas afin de profiter de l'essor immobilier que certains comparent à celui des côtes espagnoles il y a 20 ans. Sunny Beach, l'une des principales stations balnéaires bulgares, se situe à seulement 24 kilomètres au nord de Bourgas. La ville abrite un grand nombre de sièges d'agents immobiliers spécialisés dans la région.
Me voyant prendre des notes à partir du magazine Wizzit, dans l'avion, mon voisin croit que j'ai l'intention d'acheter. "Vous feriez mieux de vous intéresser à l'intérieur des terres", me conseille-t-il. "Les prix sont assez élevés sur la côte. Je viens d'acheter une propriété dans un petit village sur une colline. Je suis en train de la retaper moi-même. C'était une bonne affaire, mais je dois admettre que c'est très effrayant d'acheter à l'étranger. La bulgarie n'a pas très bonne réputation".
C'est certain. La Bulgarie, ainsi que la Roumanie, ont fait leur entrée dans l'Union Européenne le 1er janvier 2007. Mais les gouvernements de l'UE ont exprimé la crainte que le pays ne parvienne pas à contrôler sa criminalité, qui peut être très liée au domaine de l'immobilier. Ceux qui passent pas un agent réputé ne devraient avoir aucun problème, mais il y a toujours un niveau d'inquiétude non négligeable.
Toutefois, il n'est pas question de maintenir à l'écart les hordes de touristes. Et ceux qui viennent à Bourgas, plus grand port bulgare de la mer Noire, ont de quoi être agréablement surpris. Bien que Bourgas ne soit pas une station balnéaire dans le style de Sunny Beach, la ville a quelque chose que Sunny Beach ne pourra jamais atteindre : c'est un lieu qui donne l'impression que les Bulgares vivent et vaquent à leurs affaires. Il y a là largement de quoi occuper les touristes curieux durant un week-end et, avec tous les agents immobiliers basés dans le coin, c'est aussi l'endroit idéal pour consacrer quelques jours à la spéculation immobilière.
Les guides de voyage dédaignent souvent Bourgas (la décrivant comme un lieu industriel de passage) mais en faisant cela ils sont loin de lui rendre justice. J'ai séjourné à l'hôtel Bulgaria (photo de gauche), le principal hôtel d'affaires de la ville. La tour de 20 étages est située au centre-ville, près d'une rue piétonne commerçante qui va de la place principale à un joli parc surplombant la mer. Certaines des chambres de l'hôtel, récemment rénovées, sont beaucoup plus spacieuses que les autres : essayez d'en obtenir une. La mienne, pour 83 € la nuit, proposait, dans le hall, un accès wifi gratuit à internet. Pour ceux qui recherchent quelque chose de spécial, il existe deux vastes suites présidentielles au 17ème étage, avec balcon, cuisine, internet sans fil et jacuzzi, le tout pour le tarif très raisonnable de 262 €.
Tout en gardant un oeil sur les opportunités potentielles pour, peut-être, faire partie de cette renaissance immobilière bulgare, je suis passé à Bulgarian Coastal Properties, agence dénichée sur Internet avant mon départ. Le siège social se situe juste à l'angle de la rue du Bulgaria - le centre-ville de Bourgas est très concentré, de sorte que la plupart des lieux sont accessibles à pied. Angel Dinkov, un avocat qui dirige l'agence, m'explique que Britanniques et Irlandais constituent ses principaux clients. "Ce sont de courageux investisseurs. Ils vivent le choc culturel de la Bulgarie avec plus de facilités que toutes les autres nationalités".
A l'instar de mon voisin de rangée dans l'avion, Dinkov estime que, dans l'avenir, les gens investiront plus à l'intérieur des terres (photo ci-dessous), car l'offre sur la côte est limitée. "La grande question qui se pose alors à nous est de savoir comment amener les gens à réaliser que les bonnes affaires se trouvent désormais à l'intérieur des terres", raconte Dinkov. "Il y a trop de concurrence sur la côte. Cela mène à des prix trop élevés".
Après avoir examiné les biens proposés, je suis parti explorer les environs de Bourgas. Une poignée d'intéressants musées d'histoire expliquent le rôle qu'ont eu les Turcs durant les 500 dernières années (jusqu'à la fin du XIXème siècle) ainsi que les années d'influence soviétique. La rue commerçante en forme de L est pleine de magasins de sport et de mode, y compris deux centres commerciaux chics où j'ai acheté un pull car, mine de rien, les soirées bulgares sont plutôt fraîches. J'étais le seul client dans la boutique, et les vendeurs s'affairaient autour de moi, me présentant tel vêtement, tel présentoir. Je ne me souviens pas avoir vu de meilleur service que celui-là. Le prix du pull. Seulement 13 €.
A Bourgas, tout est bon marché. Difficile de dépasser les 13 € pour un repas, boissons incluses, dans l'un de ses charmants restaurants. Il y a une vraie atmosphère de café-société : les gens dynamiques et si bronzés (qu'ils se voient de loin) croisent les groupes de pâles Britanniques qui se tiennent, répertoire et calculatrice en main, face aux vitrines des agences immobilières. Un soir, j'ai visité quelques boîtes de nuit et je les ai trouvées pleine à craquer - les boissons ne coûtent pas plus de 1,5 €, même dans les lieux les plus chics. Un séjour low-cost à Bourgas, c'est justement ça : "low-cost".
Bourgas compte 226 000 habitants. Comme je l'ai remarqué lors de mon arrivée dans la ville, beaucoup vivent dans la zone de l'aéroport, dans une série de logements datant de la période soviétique. En termes d'industrie et de revenus, la ville est la deuxième plus importante de Bulgarie après la capitale, Sofia.
La mairie est située sur une petite place près de l'hôtel Bulgaria. Là, une porte-parole m'apprend que le port (photo de droite) gère 1500 bateaux par an. Bourgas bénéficie d'une situation favorable à son commerce - Sofia se trouve à 350 km à l'ouest, tandis qu'Istanbul est à 260 km au sud-est (la frontière turque est à 80 km) et que Bucarest se situe à 240 km au nord-ouest. Cela explique sans doute pourquoi les commerçants byzantins ont choisi, bien des années plus tôt, d'implanter la ville à cet endroit. Située entre deux zones, il m'est impossible de déterminer si Bourgas appartient à l'est ou à l'ouest, même si elle a tous les attributs d'une ville occidentale - y compris le McDonald - et qu'elle fait, depuis peu, partie de l'UE.
La porte-parole de la mairie me parle un peu de l'économie locale : le principal employeur est Lukoil, raffineries de pétrole appartenant à un Russe qui emploie plus de 1000 personnes. Le port, ligne d'approvisionnement majeure de la Bulgarie, représente lui-même un autre employeur majeur. Les camions-citernes apportent, entre autres choses, des voitures en provenance de Corée et du Japon, du pétrole en provenance de Russie, d'Egypte et d'Algérie, et des arbres de Russie, utilisés pour construire des meubles. La région de Bourgas compte 35 grandes installations industrielles, notamment des usines de pétrochimie, de machines, d'électronique, d'alimentation, de bois, de mobilier et de construction navale. Des usines produisent des câbles métalliques et des wagons de chemin de fer destinés à l'exportation.
La porte-parole ajoute : "Nous sommes très heureux des nouveaux vols [Wizz Air], qui nous apportent beaucoup. Nous bénéficions du plus grand aéroport de la région. Celui de Varna [un autre port à 80 au nord], plus petit, offre des conditions météorologiques moins bonnes. Jusqu'à présent, nous avons surtout compté sur les vols charters. Nous sommes désormais également présents sur le marché du low-cost. Les aéroports bulgares ont de beaux jours devant eux.".
Georgi Mitzov, gérant de l'hôtel Bulgaria, estime que la ville va connaître une croissance sans précédent. "Bourgas est la principale porte d'entrée à l'est de la Bulgarie. Ce port est le plus grand de la péninsule des Balkans. C'est une ville industrielle au potentiel énorme".
Miglena Penova, de la BH Real Estate, me montre quelques propriétés (bien que je ne puisse m'en offrir aucune). Elle me confie que la population du Royaume-Uni a une tendance à "l'achat aveugle", par pur investissement, et que certains investisseurs sont capables d'acquérir plusieurs propriétés en l'espace d'une heure. D'après ses estimations, Penova vend de 10 à 15 propriétés par semaine. "Beaucoup de nos clients viennent de Birmingham", me dit-elle. "Nous mettons des brochures à leur dispositions dans les avions, puis ils viennent nous consulter durant leur séjour. Nous organisons également des présentations à Londres. C'est un commerce qui marche très bien".
Et c'est bien parti pour durer - dans la mesure où les prix de l'immobiliers suivent. En effet, lors de l'entrée de la Bulgarie dans l'UE, les prix ont connu une forte hausse. Et avec l'arrivée des nouveaux vols low-cost - et pas seulement les charters estivaux - peut-être le moment des opportunités immobilières est-il déjà passé.
OU SEJOURNER
Hôtel Bulgaria (BULGARIA) propose des chambres à partir de 83 €, petit-déjeuner inclus. Le tarif pour une suite est de 263 €. Un hôtel quatre étoiles, situé au centre-ville dans une remarquable tour de 20 étages. Connexion Internet par câble gratuite dans toutes les chambres et accès wifi disponible en bas dans les zones publiques. Certaines chambres ont été récemment rénovées et au 17ème étage se trouvent deux impressionnantes suites. Il y a une piscine de 12 m et un centre de remise en forme.
Hôtel Luxor (LUXOR) propose des chambres à partir de 60 €, petit-déjeuner inclus. Nouveau trois-étoiles, cet hôtel possède 27 vastes chambres soignées équipées de la climatisation et d'un accès gratuit à Internet (par câble). Proche de la gare, et à quelques minutes à pied de la principale place du centre-ville, l'hôtel dispose d'un espace sauna et de salles de conférence.
Aqua Hotel (AQUA) propose des chambres à partir de 96 €, petit-déjeuner inclus. Ce moderne hôtel trois étoiles offre de grandes chambres avec libre accès à Internet (par câble). L'hôtel est situé au centre-ville, dans la zone de l'aéroport. Il possède également une piscine de 10 m, une salle de gym ainsi qu'un petit café-restaurant.
OU MANGER
Le restaurant italien de l'hôtel Luxor (LUXOR) est l'un des meilleurs en ville, avec une large sélection de plats servis dans un cadre agréable et ouvert. Un menu de trois plats accompagné de vin coûte 13 €.
Nov Shanghai (facile à trouver, à l'angle des boulevards Bogoridi et Demokratsiya dans le centre-ville) est un excellent restaurant chinois, avec de grandes portions et une sélection de plats originaux. Un menu de trois plats accompagné de vin coûte 10 €.
Via Pontica (+359 596 32388) est un bon restaurant servant une nourriture traditionnelle bulgare. A 10 minutes de route au nord de Bourgas, le restaurant est situé sur le site des caves à vin de la société Festa in Pomorie. Un menu de trois plats accompagné de vin coûte 13 €.
CONTACTS UTILES
Port de Bourgas (PORT), pour les statistiques sur la capacité de chargement au port.
Chambre de commerce de Bourgas (+359 56 39108, CCB). Il y a un petit bureau à Bourgas.
Lukoil Bulgarie (LUKOIL). Le plus gros employeur local.
Festa Wine Company possède des bureaux à Bourgas et une cave à Pomorie.
Aéroport de Bourgas (AEROPORT), pour une liste des destinations desservies par les compagnies aériennes de Bourgas.
Hôtel de ville de Bourgas (BOURGAS), pour les statistiques générales de la ville.
AGENCES IMMOBILIERES
BH Real Estate. Bulgarian Coastal Properties (BCP).
LOCATION DE VOITURES
Hertz (0870 8448844, HERTZ) offre la couverture tout-compris sur les voitures de location à partir de 82 € par jour.
Y ALLER
Wizz Air (WIZZAIR) propose des allers-retours pour un prix de 114 €.
